Business & Economy Personal Finance 新加坡房屋贷款须知

新加坡房屋贷款须知

Author

Date

Category

- Advertisement -

新加坡房屋贷款须知

 

每个人,每户家庭, 都离不开房屋贷款。人生有几个阶段:-

 

  • 结婚,搬进第一间房子。

 

  • 生孩子,需要更大的房子。
- Advertisement -

 

  • 生活达标,事业顺利,要提升生活素质。(升级卖小房,买大房)

 

  • 孩子读小学,需要靠近学校为入学做准备。(搬迁卖房,买房)

 

  • 孩子长大,事业步步高升,要升级房产,或是买第二套房产供作投资用途。(买多一间房子)

 

  • 退休后,希望取些钱出来供作养老,或是搬到较小的房产。(这叫做equity-term-loan 也俗称 cash out, 不容易获取,有诸多限制)

 

简略的说一下,房屋贷款需要也跟这些阶段而改变。

 

主屋-结婚买房,单身35岁买房, 购买第一套房产

 

如果结婚的话,购买第一套房产,介于工作经验尚浅大多数都是先购买hdb 主屋。也有些人是直接购买 共管公寓 (EC) -与其是较迟婚的(有些经济基础的,或是联合收入超过主屋的收入顶线),一小部份的人会购买私人共管公寓(一般都是迟婚高收入者,或是家境不错的,稍微坑老)。

 

HDB 房产

 

要贷款主屋,有两个渠道。首先是采用HDB提供的贷款,除了hdb 贷款就是: -

 

  • HDB 的贷款利率目前订为 2.6%。(只有新加坡人可以申请)
  • 跟银行贷款的HDB 主屋,根据银行现有利率而定。

 

如果跟银行直接借贷,就要经过金融管理局的 月收入-房贷承担能力 mortgage servicing ratio (MSR) 和同时通过总债务承担能力测试 (Total Debt Servicing Ratio) 和 而且必须合格。

 

  • MSR 订为30%。 也就是说,假如你的月薪是$6,000, 哪么30% 等于$1800. 简单来说就是每个月不能用超过$1,800 来偿还HDB 主屋的房贷。切记,这不是用现有利率来算,而是采用MAS 金融管理局制定的 3.5% 来做压力测试,不是银行收你 3.5%利率。(现在的银行利率才1%+, 所以即便利率将来上调到3% 或4%, 你也不会出现经济困境)。 金管局可是用心良苦。
  • 在MSR达标后,还要经过TDSR 这关。TDSR 订为60%。TDSR(总债务承担能力) 是所有贷款加起来(包括需要进行借贷的主屋)的月支出(分期付款)不能超过(固定)月薪的60%。所以车贷,个人贷款,信用卡借贷, 甚至于拥有太多信用卡,都会在计算范围内, 影响贷款额。

 

MSR @ 30% - HDB BTO 或是买 (Resale) - 年龄顶限65岁,贷款额是 估价或售价 (当中最低者)的80%,最长贷款年限25 年。如果要超过65岁的年龄顶限,哪么贷款额就要降到 估价或售价 (当中最低者)的 60%。

 

  • $300,000 贷款 @ 25 年 = 需要(固定)收入 $5,007
  • $400,000 贷款 @ 25 年 = 需要(固定)收入 $6,675
  • $500,000 贷款 @ 25 年 = 需要(固定)收入 $8,344

 

当MSR 通过后,除非这对夫妇有很多其他的借贷,不然要通过TDSR一般都不难,因为MSR已经很严格了。

 

EC 也受MSR@30% 的管制当中,限65岁,但是最长年限是30 年,比主屋 (hdb) 多5年。

 

购买私人房产 - 共管公寓,有地房产

 

私人共管公寓是不受MSR管制,而是采用比较宽松的TDSR准则。年龄限制65岁,估价或售价的80% 贷款额,年限30年。

 

如果看了这些,头昏脑胀,新加坡地产经纪,在经过多年执照制的控管下,已经逐渐专业化,可以寻求地产经纪的协助。

 

假如一户家庭没有任何房屋以外的贷款,也没有信用卡的话: -

 

  • S$500,000 贷款 @ 30 年 = 需要 (固定) 收入 $3,743
  • S$750,000 贷款 @ 30 年 = 需要 (固定) 收入 $ 5,614
  • S$1,000,000 贷款 @ 30 年 = 需要 (固定) 收入 $ 7,485

 

所以这导致一些人不买HDB 反而去买共管公寓,因为可以借到更多贷款的副作用。

 

很显然的,这不是第一次买房的人应走的渠道, 因为私宅有私宅的其他额外开销。

 

但是介于可以借到更多,这可以方便用于日后房产升级的用途, 买入私人房产。

 

银行利率一般分类为:-

 

主屋类

  • HDB BTO - 未建房产
  • HDB resale – 购买
  • HDB resale – 再融资 (refinance)

 

私人房产

  • PTE BUC -购买 - 未完成房产
  • PTE Completed – 购买 - 建成的私人房产
  • PTE Completed – 再融资 - 建成的私人房产

 

房屋贷款最小贷款额: -

  • 有些配套制定为十万 (S$100, 000)
  • 有些制定为三十万 (S$300, 000)
  • 有些则制定为五十万以上 (S$500, 000)
  • 特别配套有些制定为两百万以上 (S$2,000,000)

跟银行当下推出的配套而定。

所以借款额的大小也会影响配套的利率是否好坏。有些人很天真的说,“我的借款额很小,我是非常安全的客户,所以银行必须给我更好的配套”。其实并非如此。一般来说,借得越多,条件就越优惠。

 

银行配套简解

 

市场上有多少种配套?浮动利率 与固定利率。

 

浮动利率

 

SIBOR 或 SOR 挂钩的

浮动利率有好几种,以SIBOR 和 SOR 准则的。SIBOR 是新加坡银行之间的互相借贷的利率指标。银行一般是用SIBOR + Spread = XXX% 来做配套。比如市场上SIBOR 是 1.1%, Spread (毛利) 是 0.5%, 哪么利率就是1.6%。

 

跟银行定存挂钩的 (Pegged to Fixed Deposit)

这是根据银行里面的,目前银行所给的定期存款的利率为准挂钩的。这不是意味着您需要放定期存款。

比如定期存款是 0.5%, spread (毛利) 是 1%, 哪么一个配套可能是 0.5% + Spread(毛利) 1% = 1.5%。当然定存也是可以浮动的,因为如果经济大环境改变,利率上调,银行也可能要付更多的定期利率来吸引存户。在这情况下跟定存挂钩的房屋贷款配套当然也会上升。

 

银行内定的指标(board rate)

Board rate 是根据银行内定的一个指标,每间银行有各自的名称所以board rate 只是一个统称 。

 

比如银行可能给你的利率是1.6% (其实,内部是制定为 board rate – 3%, 这就意味着board rate 是4.6%)。Board rate 一般都是不透明的,是跟据银行内部资金成本而定的,当然也跟利率的大环境挂钩。如果利率起了, 银行资金成本上升,整体的贷款组合(portfolio)不赚钱了,就会冒着流失客户(客户可以再融资到别的银行)的风险而硬着头皮提高board rate利率。因为很多贷款可能跟这指标挂钩,所以很多屋主会受影响。

 

Fixed Rate (固定利率)

 

合约上是固定的,银行所承诺的固定利率, 将在他们承诺的年限内固定,不容改变。比如银行可以承诺1.7% (三年),哪么在合约内的三年,不管利率大环境怎么变,银行都得遵守承诺的利率。所以银行一旦分析错误利率走势,便会亏损,所以一般上固定利率都会比较贵,因为它含有一些利率成本未知数的风险。

 

长期SIBOR 平均值 挂钩配套 (OHR)

 

这是根据12 年SIBOR的平均值作为挂钩。比如平均值是1.1%左右, 而银行根据这个价位定指标(OHR) 为 1% (全是银行内定的,不需要向外界作解释), 而Spread(毛利) 为 0.6%, 哪么, 利率将是 1.6%。 如果利率大起,哪么银行可以把 (OHR) 提高, 哪么利率也会相应提高。

 

利率走势 (Interest Rate Trends – 2018, 2019)

 

在每个国家,金融管制的范围大致为: -

 

  • 资金流动管理 (Capital movement)
  • 外汇管制 (Exchange rate)
  • 国内货币流通量,借贷量,利率等管制。(Monetary policy)

 

没有一个国家可以三个范围都管而又不导致 “价位失调” (Mispricing) 和给予投机者套利空间 (arbitrage opportunity),基于不要把文章过度复杂化, 不在这里详谈。

 

物价稳定是关键, 这才能帮助企业策划安排发展, 生产,投资等事项。

 

新加坡金融政策是采用外汇管制,通过管制外汇,跟各国的兑换率来达到物流,贸易流畅,和有效控制通货膨胀率和物价稳定。

 

新加坡这些年来已经渐渐的跟美国利率挂钩,并且几乎同步,只是升降幅度力度有异。

 

比如,美国联邦储备局隔夜利率上调,这将在数月间(有时是sibor 先带头,有时是美国利率带头)影响Sibor 利率走势。

 

美国最近失业率下降到多年来新低的4.1%,(劳动参与率为62.7%)而且通货膨胀率为1.7% (2017 年十一月),通货膨胀 很显然并没有向上半年这么高(在2.2 - 2.3% 左右), 可能是 多轮的利率上调奏效了。

 

可是美国经济稳健复苏,失业率下降将在数月后带来通货膨胀压力,所以为了降温,从现在到2018 因该会有2 -3 轮的提升利率, 每次估计0.25% 到0.5%, 也就是说可能升0.5%到1.5%之间。

 

新加坡利率也可能相应提升介于0.6% 到1.2%之间。所以利率在2018上升的可能性因该有90%机会,上升的幅度和次数众说纷纭。

 

图表1:联邦储备局隔夜利率 (Source: Tradingeconomics)

 

14 Dec 2016, 上调到0.75% (range 0.5% to 0.75%)

15 Mar 2017, 上调到 1%       (range 0.75% to 1%)

15 june 2017, 上调到 1.25% (range 1% to 1.25%)

 

联邦储备局屡屡放话说要削减决算表 balance sheet,也就是说他们开始想把之前银根宽松政策 (quantitative easing) 的政策(俗称印钱), 开始收回, 也就是说,之前放出去的钱要从银行收回来, 进入银根紧缩政策。银行将会慢慢收回一些借贷,长期利率曲线可能上升。简单说,借钱可能更难,利率更高。

 

图表2: Sibor 1 month and 3 month 利率, 目前一个月sibor 为~1% 而三个月sibor 为~1.13%。

目前虽然美国弊病多,美元欠债高,但是国际贸易还是大多数以美元核算,不喜欢也暂时没有别的货币替代,所以美国联邦储备局的举动,会导致新加坡资金成本也相应上升。

MAS 金融管理局已经在2013 一直提醒民众要小心利率恢复(常态化)normalisation。这也就说明了, 现在的利率偏低不是正常的,即便这个状态已经持续了很多年,直到大家都习惯了。

估计利率会在: -

2018 上调 0.6% 到1.2%。

2019 上调 0.25% 到 0.5% 左右。

所以大家切记,不要过度欠债,不要贪心,但也不要把身上所有的钱拿去还贷款, 要注意保存足够的流动资金来周转,应急。

The post 新加坡房屋贷款须知 appeared first on iCompareLoan Resources.


Source: iCompareLoan
Follow us on Social Media

Send in your scoops to news@theindependent.sg 

- Advertisement -

Heng Swee Keat steps aside as leader of the PAP’s 4G team after doubts over ‘am I the right person?’

Singapore -- In a letter to Prime Minister Lee Hsien Loong on Thursday (Apr 8), Deputy Prime Minister (DPM) Heng Swee Keat announced his decision to step aside as leader of the People's Action Party's fourth-generation (4G) team. This means that Mr...

Yee Jenn Jong says the volunteers doing food distribution “simply want to make sure the giving continues”

Singapore -- Celebrating one year of community food distribution, Workers’ Party (WP) politician Yee Jenn Jong says that their journey started “Exactly a year ago, on day 1 of the Circuit Breaker”. In a Facebook post on Wednesday (Apr 7), Mr Yee...

Najib says bankruptcy notice meant to disqualify him from becoming next PM after survey ranked him as first choice

Kuala Lumpur—Former Malaysian Prime Minister Datuk Seri Najib Razak claims the authorities are out to get him because a poll showed he is the frontrunner to become the head of state once again. His detractors want him to cease to be a...
Follow us on Social Media

Send in your scoops to news@theindependent.sg 

Theindependent